Какую сделку могут признать недействительной?
Под возможное оспаривание попадают:
• т.н., подозрительные сделки
• сделки, которые влекут предпочтение одних кредиторов перед другими
• сделки, которые причиняли вред интересам кредиторов
При этом подача заявления в арбитражный суд о признании сделки недействительной находится, в том числе, в компетенции кредиторов, которые, понятно, кровно заинтересованы в увеличении имущественной массы должника. А это значит, что оспаривать будут пытаться любую сделку должника, которая хоть как-то кажется подозрительной.
Сроки
Сделка может быть признана судом недействительной, если она совершена:
1. В течение одного года до принятия судом заявления о банкротстве либо после его принятия – для сделок, чья цена или условия для должника существенно хуже, чем при совершении аналогичных сделок.
Обратите внимание на то, что все, так называемые, сделки с «занижением» (или по-другому «до миллиона») однозначно попадают в эту категорию.
2. В течение трех лет до принятия судом заявления о банкротстве либо после его принятия – для сделок, которые были совершены должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов и при этом, другая сторона знала об этом.
Под причинением вреда кредиторам подразумеваются сделки, которые были совершены безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо при других условиях, четко прописанных в законе. Я их не перечисляю, так как не все они относятся к нашей ситуации.
Важен еще один факт, на момент совершения сделки должник должен отвечать признаку неплатежеспособности.
Соответственно, самая большая зона риска — покупка квартиры, принадлежащей продавцу на основании договора дарения, совершенного между близкими родственниками менее трех лет назад.Ведь, если в отношении родственника, подарившего квартиру, будет проводиться процедура банкротства, и он на момент совершения сделки, имел проблемы с платежами по своим обязательствам, то, скорее всего, такая сделка будет признана недействительной. А значит, эту квартиру могут истребовать и у купившего её гражданина.
Но! Дарение – это не единственное основание. Все возмездные сделки так же относятся к этой ситуации. И лично Вашу покупку могут оспаривать именно по обстоятельствам причинения вреда кредиторам. Причем факт того, что Вы незаинтересованное лицо и не знали о проблемах продавца, нужно будет доказывать.
3. В течение одного месяца до принятия судом заявления о банкротстве либо после его принятия – для сделок, совершенных должником, если в результате сделки одному из кредиторов будет оказано предпочтение перед другими в удовлетворении требований.
Причем, этот срок может быть увеличен до шести месяцев, если:
• сделка привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредитора
• сделка привела к удовлетворению требований, срок исполнения которых еще не наступил, но при этом есть другие еще не исполненные в срок обязательства
• если установлено, что кредитору или иному лицу, в отношении которого совершена такая сделка, было известно о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества гражданина
Поэтому, нужно очень настороженно относиться к покупке квартиры, которая недавно сменила собственника. Так как возможно – это был либо срочный выкуп, либо квартира была отдана за долги. И если у бывшего собственника были долги еще перед какими-то кредиторами, то такая сделка может попадать по вышеуказанные описания, и, как следствие, признана судом недействительной.
Чем грозит признание сделки недействительной.
Самое неприятное для покупателя заключается в том, что при признании сделки недействительной ему не возвращается всё, что он получил по ней, ведь у должника нет денег. Покупатель включается в список кредиторов. И получает он свои деньги либо вместе с остальными кредиторами, а некоторых случаях и после них.
Как себя обезопасить.
Для того чтобы обезопасить себя от перечисленных выше ситуаций, я рекомендую как минимум, воспользоваться следующими советами.
1. Желательно не приобретать квартиру с занижением стоимости. Расписка на разницу, которую обычно в такой ситуации дает продавец, вряд ли будет учтена судом. Если к тому же, у продавца есть серьезные просрочки по кредитам, то однозначно нельзя приобретать подобную квартиру.
2. Рекомендую настороженно отнестись к покупке квартиры, подаренной продавцу менее трех лет назад и к покупке квартиры, которая недавно сменила собственника. А также провести в отношении бывших собственников этих квартир проверку на признаки неплатежеспособности.
3. В рамках покупки любой квартиры необходимо провести комплекс мероприятий по проверке продавца на признаки неплатежеспособности.
4. При покупке любой квартиры необходимо собрать и хранить доказательства «реальности сделки».
5. При покупке «подозрительных» квартир (а желательно в случае покупки любой квартиры) рекомендую собрать и хранить доказательства своей добросовестности как покупателя.
Константин Барсуков , директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»
